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Ripartizione spese condominiali

Inserito da Carlo Romano su 13 Febbraio 2015
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La ripartizione delle spese condominiali, sono il principale motivo di discussione e talvolta, sono causa di liti e azioni giudiziarie nel condominio, l’art. 1123 c.c. dice che le spese vanno ripartite tra i vari condomini in misura proporzionale al valore che la loro proprietà esclusiva ha rispetto alle parti comuni. Ciò significa che ogni appartamento ha un valore diverso rispetto all’intero edificio, anche se trattandosi di un articolo derogabile, è lecito trovare un accordo in sede di assemblea tra i condomini volto a stabilire un criterio valido, inter partes, differente rispetto a quanto previsto dalla legge.
Ribadendo, che ogni appartamento ha un valore diverso rispetto all’intero edificio: proprio per questa diversità, espressa in funzione di determinati parametri stabiliti nelle tabelle millesimali, ogni proprietario sarà tenuto a contribuire alle spese condominiali in misura differente rispetto al suo vicino. Così, non è detto che due appartamenti al primo piano di uno stabile abbiano un costo, in termini di quote condominiali, uguale. Per quanto non molto differente, il costo potrebbe essere diverso. Appurato che il criterio legale è quello della proporzionalità, vediamo a quali spese esso debba essere applicato. Sempre il primo comma dell’art. 1123 c.c. ci dice che si dividono in misura proporzionale le spese che concernono la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell’edificio.
E’ evidente che non tutte le cose comuni siano destinate a servire i condomini in ugual misura. Accade, infatti, che, per la particolare conformazione dello stabile in relazione ad una singola unità immobiliare, un bene comune sia utilizzato in misura ridotta dal condomino proprietario di quell’unità rispetto agli altri. In queste circostanze trova applicazione l’art. 1123 seconda comma, per il quale, appunto, in caso di utilizzo differente di un bene, le relative spese sono ripartite in misura proporzionale all’uso che ciascuno può farne. La norma ha sollevato non poche difficoltà interpretative. Sebbene abbia il pregio di poter essere applicata con riferimento a diverse fattispecie, proprio per la sua formulazione generica non è facile delimitarne i confini applicativi. In considerazione di ciò molti condomini, spesso, ritengono di non dover contribuire (o di dover contribuire in misura minore) a determinate spese, poiché non fanno uso (o fanno un uso minore rispetto agli altri) di un servizio comune. E’ bene fare chiarezza sul punto. Per quanto generica sia la norma in questione, una cosa è certa: l’uso di cui parla il legislatore, all’art. 1123 secondo comma c.c., non è quello personale e soggettivo di ogni condomino in relazione al proprio stile di vita.
Per esempio: se un condomino ha il proprio appartamento al primo piano di uno stabile e, per vari motivi per ipotesi claustrofobia oppure mantenere la forma fisica, non usa l’ascensore, non potrà richiedere una diminuzione della propria quota di spesa in relazione ai costi di gestione dell’impianto. In questo caso, infatti, ciò che conta è l’uso potenziale ed astratto che ogni singola persona, che abita al primo piano di un edificio, possa fare dell’ascensore e non il fatto che quel determinato condomino per delle proprie convinzioni non usi il bene comune.Tutte le norme in materia di ripartizione delle spese condominiali possono, comunque, essere derogate, qualora vi siano le maggioranze assembleari previste dei condomini e di conseguenza modificando opportunamente anche il regolamento condominiale.
La misura delle spese che è indicata nel già succitato art. 1123 c.c. fa riferimento a tre criteri:
a) il criterio di suddivisione delle spese in base ai millesimi di proprietà, al primo comma;
b) il criterio di ripartizione in base all’uso, di cui gli artt. 1124 e 1126 rappresentano una specificazione (art. 1123, secondo comma, c.c.);
c) la suddivisione delle spese in ragione di un accordo tra tutti i condòmini (la diversa convenzione di cui al primo comma).
Il terzo comma della norma in esame, infine, sia pur senza introdurre uno specifico criterio di ripartizione differente da quelli sopra enunciati, specifica che “qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità”.
Ad esempio: una colonna di scarico in uso solamente ad una parte dei condòmini è una parte comune solamente a quei comproprietari che ne traggono utilità.
Proseguendo nella disamina della casistica giurisprudenziale, l’art. 1124 c.c. recita che : “Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.
Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune”.
Questa norma è un esempio di come il criterio dell’uso che ciascuno può fare della cosa comune sia stato specificato per un tipo di bene condominiale quali, appunto, le scale. E’ del tutto evidente, infatti, che il condomino con appartamento al piano terra utilizzi le scale in misura minore rispetto a quello del secondo e dei piani superiore. Tuttavia, proprio a conferma di quanto detto nell’analisi del secondo comma dell’art. 1123 c.c., anche in questo caso il codice non prevede nessuna esclusione dalla spesa ma semplicemente una parametrazione più equa dovuta al diverso posizionamento della unità abitativa nello stabile. Infine, va detto come sia l’art. 1124 c.c. trovi applicazione, per analogia, anche con riferimento alle spese relative all’impianto dell’ascensore.
Altra norma specifica del medesimo tenore è quello contenuta nell’art. 1126 c.c. relativo ai lastrici solari di uso esclusivo laddove si stabilisce che: “quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”. Al lastrico solare è equiparata la terrazza a livello di proprietà o in uso esclusivo ad un singolo condomino.
Per concludere le spese condominiali vanno comunque pagate. La legge è chiara nello stabilire che nessun condomino può sottrarsi dal contribuire alle spese necessarie per la conservazione dei beni comuni o per l’erogazione dei servizi nell’interesse di tutti, neppure rinunciando ai propri diritti sulle cose e sui servizi predetti.
Infatti l’art. 1118 c.c. stabilisce che il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene.
Il condomino non può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni e non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.
Infatti il criterio con il quale vengono calcolate le ripartizioni delle spese condominiali delle parti comuni è quello dell’ uso potenziale. Ciò significa che il condomino non può rifiutarsi di corrispondere le spese inerenti un bene o un servizio comune sul presupposto soggettivo dell’asserito mancato o scarso utilizzo, non essendo in alcun modo rilevante la volontarietà nell’usare o meno un servizio o un impianto comune in misura più o meno frequente a seconda delle proprie necessità soggettive.

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